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Baufinanzierung: Wissenswertes
zum Vertragsabschluß |
Wichtige Vertragsabschlüsse
Wenn Sie sich für einen Immobilienkauf entschieden haben, müssen
Sie als erstes die Finanzierung sichern.
Unterschreiben Sie weitere Verträge erst dann, wenn alle
Kosten für Ihr Projekt feststehen und der Darlehensgeber Ihnen
eine verbindliche Zusage zur Finanzierung erteilt hat.
Maklervertrag
Wenn Ihr Entschluß feststeht, ein Grundstück, Haus oder
eine Eigentumswohnung zu kaufen und die Finanzierung geklärt
ist, können Sie sich an einen Makler wenden. Dabei haben Sie
einerseits die Möglichkeit, aufgrund von dessen Inseraten ein
Objekt (oder mehrere) zu besichtigen. Falls Sie zu diesem Zeitpunkt
noch keinen Vertrag mit dem Makler abgeschlossen haben, ist für
Sie grundsätzlich alles unverbindlich und kostenfrei. Andererseits
können Sie einen Makler um die gezielte Suche nach einem individuellen
Objekt bitten.
Tipp: Finanzierung klären
Unterschreiben Sie einen Maklervertrag erst dann, wenn die gesamte
Finanzierung geklärt ist.
Stellen Sie in dem Fall klar, daß Sie selbst und auch andere
Vermittler tätig werden dürfen, ohne daß Ihnen der
Makler (außer bei Zustandekommen des rechtskräftigen
Kaufs einer von ihm vermittelten Immobilie) Kosten in Rechnung stellen
darf.
Gehen Sie als Kaufinteressent keinesfalls auf einen sogenannten
Alleinauftrag ein; denn dadurch würde Ihr Recht entfallen,
zusätzlich einen anderen Vermittler tätig werden zu lassen,
ohne daß der zuvor beauftragte Makler einen Anspruch auf Honorar
oder Entschädigung hat. Ein Alleinauftrag (oftmals zeitlich
begrenzt) wird in der Regel nur bei Verkauf einer Immobilie verlangt.
Sofern Sie eine Immobilie aufgrund der Vermittlung durch einen
Makler erwerben, müssen Sie ein Honorar in Höhe von 3.%
(teils mehr) zuzüglich Mehrwertsteuer bezahlen. In manchen
Fällen wird das Honorar in derselben Höhe vom Käufer
und Verkäufer verlangt.
Architektenvertrag
Als Käufer einer fertiggestellten oder gebrauchten Immobilie
ist der folgende Passus für Sie von keiner Bedeutung; es sei
denn, Sie wollen Umbaumaßnahmen vornehmen. Wollen Sie ein
Bauvorhaben neu erstellen lassen bzw. in eigener Regie bauen, ist
ein Architekt sehr wichtig.
Folgender Leistungsumfang kann gemäß der Honorartafel
mit dem Architekten vereinbart werden (vgl. Kapitel "Architekt"):
Grundlagenermittlung:
Hier werden die Voraussetzungen zur Lösung des geplanten Objekts
ermittelt.
Vorplanung:
In dieser Phase entsteht die erste zeichnerische Darstellung des
Bauvorhabens gemäß den Wünschen und Vorstellungen
des Bauherrn nach Erkundigungen über die baurechtlichen Bestimmungen.
Ferner erfolgt jetzt eine vorläufige Kostenschätzung.
Entwurfsplanung:
Dabei wird eine Entwurfzeichnung erstellt und mit den Behörden
über eine grundsätzliche Genehmigungsfähigkeit verhandelt.
Genehmigungsplanung:
Hierzu gehört die Antragstellung bei den jeweiligen Behörden,
damit eine Baugenehmigung ausgestellt wird.
Ausführungsplanung:
In dieser Phase erfolgt eine vollständige zeichnerische Darstellung
des geplanten Objekts einschließlich aller Einzelpläne,
die für die Bauausführung nötig sind.
Vorbereitung der Vergabe:
Jetzt werden Leistungsverzeichnisse für die einzelnen Gewerke
erstellt, um Angebote von verschiedenen Unternehmen einzuholen und
zu vergleichen.
Mitwirkung bei der Vergabe:
Ihr Architekt stellt nun die Vertragsbedingungen zusammen und prüft
die eingehenden Angebote. Darüber hinaus wirkt er bei der anschließenden
Auftragserteilung mit.
Objektüberwachung:
In dieser Phase überwacht der Architekt unter anderem die Bauausführung
und den Zeitplan, prüft Rechnungen und stellt Anträge
zur Abnahme durch die Behörden.
Baubetreuung und Dokumentation:
In dieser Leistungsphase verpflichtet sich der Architekt, innerhalb
der Gewährungsfrist Baumängel beseitigen zu lassen, sie
zu überwachen und dem Bauherrn das Gesamtergebnis zu dokumentieren.
Klären Sie in jedem Fall vor Vertragsabschluß die jeweiligen
Leistungsphasen und Honoraransprüche des Architekten.
Wenn Sie in eigener Regie bauen, können Sie zwar auf viele
Punkte hinsichtlich der vorgenannten Leistungsvereinbarung verzichten,
tragen aber dann selbst die Verantwortung für nicht in Anspruch
genommene Leistungen.
Wenn Sie nicht in der Lage sind, Eigenleistungen oder entsprechende
Verhandlungen und Koordinationen durchzuführen, sollten Sie
die gesamte Planung und Bauausführung einschließlich
Baubetreuung einem Architekten überlassen. Wenn Sie trotzdem
keinen Architekten beauftragen wollen, bietet sich der Kauf einer
gebrauchten oder neu fertiggestellten Immobilie an.
Notarieller Kaufvertrag
Bei einem Immobilienerwerb muß immer ein Notar mitwirken,
weil jeder Kauf durch ihn beurkundet werden muß. Der Ablauf
erfolgt im Grunde in vier Phasen:
Abschluß des notariellen Kaufvertrags
Auflassungsvormerkung
Auflassung
Grundbucheintragung
Erst nach Eintragung einer Auflassungsvormerkung ins Grundbuch
ist der Immobilienerwerb für den Käufer gesichert. Zahlen
Sie daher keinesfalls den Kaufpreis vorher.
Die Auflassungsvormerkung stellt für den Käufer die
Gewißheit dar, daß danach keine weiteren Eintragungen
ins Grundbuch auf Veranlassung des Verkäufers erfolgen dürfen.
Die Auflassung ist die Vereinbarung, daß das Eigentum des
Verkäufers auf den Käufer übergeht; sie ist grundsätzlich
von der Kaufpreiszahlung abhängig.
Sparen Sie Geld, indem Sie die Auflassung bereits im notariellen
Kaufvertrag mitbeurkunden lassen. In dem Fall legt der Notar dem
Grundbuchamt die Auflassung zum Vollzug erst dann vor, wenn Sie
die Kaufpreiszahlung nachgewiesen haben.
Unterschreiben Sie einen Kaufvertrag erst dann, wenn die Finanzierung
geklärt ist. Achten Sie darauf, daß der Zahlungstermin
frühestens nach 8 bis 12 Wochen ist.
Tipp: Kaufvertrag vorher prüfen
Lassen Sie sich vor Unterschriftsleistung beim Notar einen Entwurf
des Kaufvertrags aushändigen, damit Sie ihn vorab durchlesen
können.
Versicherungen
Gebäudeversicherung:
Wenn Sie den Kauf oder Bau einer Immobilie finanzieren wollen,
verlangt der Darlehensgeber grundsätzlich den Nachweis einer
Feuerversicherung. Der Versicherungsschutz erstreckt sich dabei
vorwiegend auf Schäden durch Brand, Blitzschlag oder Explosion.
Allerdings ist die Feuerversicherung nur ein Teil der sogenannten
Wohngebäudeversicherung.
Vereinbaren Sie nicht nur die Feuerversicherung, sondern den kompletten
Umfang der Wohngebäudeversicherung. Somit erhalten Sie Versicherungsschutz
gegen:
Brand, Blitzschlag, Explosion, Flugzeugabsturz,
Leitungswasserschäden (z.B. Rohrbruch),
Sturmschäden (in der Regel ab Windstärke acht) und
Schäden durch Hagel.
Darüber hinaus sind je nach Gesellschaft unterschiedliche
Absicherungen (z.B. Aufräumungs- und Abrißkosten oder
Überspannungsschäden) enthalten bzw. können ergänzend
vereinbart werden.
Auch ein im Bau befindliches Objekt kann beispielsweise durch
Brand, Blitzschlag oder Explosion beschädigt werden. Warten
Sie daher mit dem Versicherungsabschluß nicht bis zur Fertigstellung
des Gebäudes. Viele Gesellschaften bieten je nach Voraussetzung
gegen diese Gefahren eine kostenlose Rohbauversicheerung an.
Wenn der Verkäufer einer gebrauchten und fertiggestellten
Immobilie bereits eine entsprechende Gebäudeversicherung abgeschlossen
hat, geht diese mit Erwerb der Immobilie auf Sie über. Sie
können allerdings diesen Vertrag innerhalb von vier Wochen
nach Grundbucheintrag kündigen und eine eigene Versicherung
bei einem anderen Versicherungsträger abschließen.
Gewässerschadenhaftpflichtversicherung:
Wenn in Ihrer Immobilie eine Ölheizung vorhanden ist, sollten
Sie eine Gewässerschaden-Haftpflichtversicherung abschließen.
Der Versicherungsschutz erstreckt sich auf Schäden, die durch
auslaufendes Heizöl eines undicht gewordenen Öltanks entstehen
können. Das Schadenausmaß kann enorm hoch sein, wenn
möglicherweise ölverseuchtes Erdreich abgetragen werden
muß oder eventuell Gebäudeteile abgerissen werden müssen,
um den Schaden zu beseitigen.
Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung:
Dieser Vertrag ist nur notwendig, wenn Sie Ihre Immobilie oder
eine Einliegerwohnung vermieten. Dabei werden Schäden reguliert,
die dem Mieter oder anderen Personen durch Ihr Haus oder Ihre Wohnung
entstehen (z..B. wenn ein herunterfallender Dachziegel ein parkendes
Auto beschädigt).
Sonstige Versicherungen:
Wenn Sie ein neues Haus erstellen bzw. erstellen lassen, sollten
Sie eine Bauherrenhaftpflicht- und Bauleistungsversicherung abschließen.
Diese Verträge schützen Sie in vielen Fällen vor
unvorhersehbaren Ereignissen (z.B. Einsturz der im Rohbau befindlichen
Giebelwand durch Sturm) und vor gerechtfertigten Haftpflichtansprüchen,
wenn fremde (nicht mithelfende) Personen sich durch Ihre Baustelle
einen Schaden zuziehen.
Vergleichen Sie vor Abschluß von Versicherungsverträgen
das Preis-Leistungsverhältnis mit anderen Gesellschaften.
Dieser Ratgeber beschäftigt sich in der Hauptsache mit Möglichkeiten,
wie Sie Immobilienbesitzer werden können und auf was Sie achten
müssen, damit Ihr Wunschtraum in Erfüllung gehen kann.
In diesem Rahmen ist nur ein Überblick über die verschiedenen
Versicherungen möglich. Informieren Sie sich genauer und kalkulieren
Sie die jeweiligen Beiträge in Ihre Belastung mit ein. Was
Sie tatsächlich benötigen, hängt von Ihrer Risikobereitschaft
und Ihrem Sicherheitsbedürfnis ab.
Mietvertrag für die Einliegerwohnung
Entschließen Sie sich für einen Hausbau oder Kauf mit
Einliegerwohnung, die Sie nicht selbst nutzen, sondern vermieten
wollen, oder wollen Sie Ihre Immobilie überhaupt vermieten,
ist es wichtig, einen gültigen Mietvertrag zu vereinbaren.
Entsprechende Formulare können Sie erhalten beim:
Deutscher Mieterbund
Haus- und Grundbesitzerverein
Buchhandel
Denken Sie daran, daß Mieterträge in der jährlichen
Steuererklärung angegeben und versteuert werden müssen.
Aufwendungen in Verbindung mit der Mietwohnung können sich
hingegen steuermindernd auswirken.
Wenn Sie ein vermietetes Objekt bzw. ein Haus mit vermieteter
Einliegerwohnung kaufen, treten Sie als neuer Eigentümer kraft
Gesetzes in das bestehende Mietverhältnis ein. Eine vorzeitige
Beendigung des Mietvertrags kann daher unter Umständen mit
Problemen behaftet sein. |
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