Eine Vorrauszahlung der Betriebskosten liegt dann vor, wenn der Mieter die konkret angefallenen Kosten auf der Grundlage einer späteren Abrechnung tragen soll und auf die Abrechnung einen bestimmten Betrag im Voraus zu zahlen hat. Werden Betriebskosten Vorauszahlungen vereinbart, muss über sie jährlich abgerechnet werden. Die Abrechnung muss dem Mieter bis spätestens zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes mitgeteilt werden. Nach Ablauf dieser Frist kann der Vermieter keine Betriebskostennachforderung mehr geltend machen, es sei denn, er hat die verspätete Geltendmacheung nicht zu vertreten.

Hingegen handelt es sich um eine Pauschale, wenn im Mietvertrag für die Betriebskosten ein bestimmter Betrag ausgewiesen ist, den der Mieter unabhängig vom tatsächlichen Verbrauch bzw. den tatsächlich angefallenen Kosten zu zahlen hat.

Abrechnungsmaßstab

Bei fehlender vertraglicher Vereinbarung, wie den nun die Betriebskosten abzurechnen sind gilt das Flächenmaß (Anteil an Wohnfläche) Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch den Mieter abhängen, (zB. Wasser, Müll), sind nach dem Verbrauch abzurechnen. Die verbrauchsabhängige Abrechnung hat Vorrang vor der Flächenabrechnung. Der Vermieter hat kein Wahlrecht dahingehend, trotz erfassten Verbrauchs nach Wohnfläche abzurechnen.

Betriebskostenerhöhung

Bei (als solche ausgewiesenen) Betriebskostenpauschalen können Betriebskostenerhöhungen nur dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn ein entsprechender Vorbehalt im Mietvertrag vereinbart wurde (§560 Abs.1) Ohne Vereinbarung kann die Erhöhung von Betriebskosten Pauschalen ohne Zustimmung des Mieters nicht durchgesetzt werden. Die Erhöhung vereinbarter Betriebskostenpauschalen muss in Textform erfolgen. Die Erhöhungserklärung ist dabei nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und für den Mieter nachvollziehbar erläutert wird. Ein Erhöhungsverlangen, das diese Voraussetzungen nicht erfüllt, ist unwirksam (§560 Abs. 1) Die erhöhte Betriebskostenpauschale schuldet der Mieter mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats.