Wenn eine individuelle Endrenovierungsverpflichtung an die starre und damit unwirksame turnusmäßige Renovierungsverpflichtung anknüpft, führt dies nicht zu deren Unwirksamkeit. Dies bemerkenswert vermieterfreundliche Entscheidung, hat der Bundesgerichtshof (BGH) nach Informationen des IVS Süd getroffen.

Der beklagte Mieter hatte vom klagenden Vermieter eine Zweizimmerwohnung gemietet. Im Formularmietvertrag waren starre Fristen für die Schönheitsreparaturen genannt. Bei der Wohnungsübergabe vor Einzug des Mieters unterzeichneten beide Parteien ein Übergabeprotokoll welches folgende Regelung festhielt: Der Mieter übernimmt vom Vormieter die Wohnung im renovierten Zustand. Er verpflichtet sich dem Vermieter gegenüber die Wohnung ebenfalls im renovierten Zustand zurückzugeben.

Der klagende Vermieter hat vom Beklagten, der die Durchführung von Schönheitsreparaturen abgelehnt hat, den Ersatz der Kosten für die nach seiner Behauptung erforderlichen Renovierungsarbeiten verlangt. Der BGH hat hierzu aufgeführt, dass es sich bei den Regelungen im Formularmietvertrag zwar um umwirksame Klauseln handle, es sich bei der Regelung im Übergabeprotokoll aber um eine Individualvereinbarung handel´t, die nicht der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB unterliegt. Wenn die (individuelle) Endrenovierungsverpflichtung an die starre (unwirksame) turnusmäßige Renovierungsverpflichtung anknüpfe, führe dies nicht zu deren Unwirksamkeit. Eine Individualvereinbarung sei eine höhere Rechtsquelle, die eine niedrigere (AGB) verdränge. Nur die Formularklauseln sind wegen des Summierungseffekts (starre Regeln, Endrenovierung) unwirksam. Dies trifft aber auf eine individuell getroffene Abrede nicht zu. (Urteil vom 14.01.2009. Aktenzeichen VIIIZR 71/08)

Leitsatz zur Entscheidung:

Treffen starre und deshalb unwirksame Formularklauseln zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen und der Endrenovierung durch den Mieter mit einer später bei Einzug individuell vereinbarten Übernahme der Endrenovierungspflicht durch den Mieter zusammen, unterliegt die Individualvereinbarung weder der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB noch wird die gemäß § 139 BGB von der Unwirksamkeit der Formularklausel erfasst. (Fortführung Senatsurteil vom 05.04.2006 VIII ZR 163/05, NJW, 2116)