Der Vermieter ist auch zur Instandhaltung (vorbeugende Massnahmen gegen Schäden) verpflichtet. Er muss die Mietsache in regelmässigen Anständen auf ihren ordnungsgemäßen Zustand hin überprüfen (OLG Saarbrücken 4 U 109/92, NJW 93, 3077)

Die Vermieterpflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung kann nicht per Mietvertrag auf den Mieter abgewälzt werden. Ausnahme: Für Kleinreparaturen - bis maximal 150,00 DM - an Teilen der Mietsache, die dem häufigen und direkten Zugriff des Mieters unterliegen, kann im Mietvertrag vereinbart werden, dass der Mieter zahlt. Dann muss aber auch vertraglich festgelegt sein, dass der Mieter höchstens 300,00 DM im Jahr bzw. 8 Prozent der Jahresmiete insgesamt für Kleinreparaturen zahlt (BGH VIII ZR 129/91, WM 92, 355)

Eine Kleinreparaturklausel im Mietvertrag begründet keine Verpflichtung des Mieters, die Kosten größerer Reparaturen anteilig mitzutragen (OLG Düsseldorf 24 U 183/01 WM 2002, 545)

In dringenden Notfällen - Heizungsausfall im Winter, wenn der Vermieter oder sein Beauftragter nicht erreichbar sind, darf der Mieter die Reparatur selbst in Auftrag geben. Der Vermieter muss die erforderlichen Kosten übernehmen. Das gleiche gilt, wenn der Vermieter trotz Mängelanzeige und Mahnung keine Reparatur einleitet und nichts unternimmt (LG Köln 1 S 413/92, WM 94, 73)