Sondernutzungsrecht

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Gegenstand des Sondernutzungsrechtes ist das Gemeinschaftseigentum, an dem durch die Gemeinschaftsordnung oder durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer das Recht zum Gebrauch unter Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer eingeräumt wird. Das Sondernutzungsrecht berechtigt den Sondernutzungsberechtigten, die Einräumung und Duldung des vereinbarten Gebrauchs zu verlangen.

Das Sondernutzungsrecht ist also eine Gebrauchsregelung.

Das Sondernutzungsrecht ist ein alleiniges und ausschließliches Nutzungsrecht. Die übrigen Miteigentümer sind von der Nutzung ausgeschlossen. Dies gilt zumindest soweit der Sondernutzungsanteil nicht zum Gemeinschaftsgebrauch erforderlich ist.

Das Sondernutzungsrecht wirkt gegenüber den anderen Wohnungseigentümer. Absolut, also gegenüber jedermann, wirkt es nur, wenn es im Grundbuch eingetragen ist.

Überwiegend werden Sondernutzungsrechte bei der Begründung des Wohneigentums, duch Vertrag oder in der Teilungserklärung, festgelegt und bestimmt.

Das Sondernutzungsrecht ist später nur duch Vereinbarung möglich. Wie jede Vereinbarung der Wohnungseigentümer ( § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG ) ist auch die Begründung von Sondernutzungsrechten an keine ausdrückliche Form gebunden.

Damit das Recht aber gegenüber jedermann wirkt, insbesondere gegenüber Sondernachfolgern, ist, dessen Eintragung im Grundbuch erforderlich.

Aus diesem Grund können Sondernutzungsrechte nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer begründet werden.

Durch Mehrheitsbeschluss kann deshalb die Bestellung eines Sondernutzungsrechtes zugunsten eines einzelnen Wohnungseigentümers nicht ermöglicht werden. Dies wird durch die neue BGH-Rspr. betont.

Beim Sondernutzungsrecht ist es also einem einzelnen Eigentümer überlassen, bestimmt Räume oder Flächen des Gemeinschaftseigentums zu gebrauchen und zu nutzen.

Beispiele für Sondernutzungsrechte sind :

- KFZ-Stellplätze

- Gartenflächen

- an auf gemeinschaftlichem Grund befindlkiche Terrassen

- besondere Flure und Kelleräume

Sondernutzungsrechte haben inhaltliche Grenzen, z.B. beinhaltet das Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche nicht das Recht zur Errichtung eines Gartenhäuschens, das den optischen Gesamteindruck der Wohnanlage nicht unerheblich beeinträchtigt. Die Errichtung des Gartenhäuschens ist nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer möglich !

Was die Kosten betrifft gilt: Der Inhaber des Sondernutzungsrechtes muss dessen Bewirtschaftsungskosten tragen.