Ist man Mieter oder
Vermieter einer Wohnung, stellt sich früher oder später
die Frage, wie ein Mietverhältnis wieder beendet wird. Enthält
ein Mietvertrag keine Bestimmung, wann das Mietverhältnis
beendet sein soll, läuft der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit.
Ein solches Mietverhältnis kann unter Einhaltung der gesetzlich
oder vertraglich
bestimmten Kündigungsfrist durch ordentliche Kündigung
beendet werden.
Wurde ein Mietvertrag auf eine bestimmte Zeit abgeschlossen oder
bestehen lange gesetzliche oder vertragliche Kündigungsfristen,
kann ein Mietverhältnis in gesetzlich geregelten Ausnahmefällen
unter Beachtung einer Mindestfrist
(§ 573d Abs. 1, 2 BGB) vorzeitig gekündigt werden. Bei
dieser Art der Kündigung handelt es sich um die so genannte
außerordentliche befristete Kündigung.
Wird ein Mietverhältnis fristlos oder nach der kurzen Mindestfrist
von 3 Monaten gemäß § 573d BGB beendet, spricht
man von einer außerordentlichen unbefristeten Kündigung.
Kündigungsform
Ein Mietverhältnis über Wohnraum ist
gemäß § 568 BGB grundsätzlich schriftlich zu
kündigen.
Das gilt gemäß § 549 Absatz 2 BGB nicht für
Wohnraum, der nur zu vorübergehendem Gebrauch vermietet ist.
der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den
der Vermieter ganz oder überwiegend mit Einrichtungsgegenständen
ausgestattet hat, sofern der Wohnraum nicht zum dauernden Gebrauch
für eine Familie überlassen ist.
In den Fällen, in denen die Kündigung schriftlich zu erfolgen
hat, muss das Schreiben gemäß § 126 BGB vom Erklärenden
eigenhändig unterschrieben sein.
Inhalt
der Kündigungserklärung
Aus der Kündigungserklärung muss der eindeutige Wille
hervorgehen, das Mietverhältnis beenden zu wollen. Die Erklärung
darf nicht von einer Bedingung abhängig gemacht werden. Die
bloße Absicht oder Ankündigung, das Mietverhältnis
beenden zu wollen, stellen noch keine Kündigung dar.
Termin: Die Kündigungserklärung sollte den Beendigungstermin
enthalten.
Ist das nicht der Fall, so hat dies nicht die Unwirksamkeit der
Kündigung zur Folge, vielmehr endet das Mietverhältnis
in diesem Fall mit Ablauf der gesetzlichen Frist.
Achtung: Kündigt der Vermieter das Mietverhältnis, müssen
gemäß § 573 Abs.
3 BGB in dem Kündigungsschreiben die Kündigungsgründe
angegeben werden.
Bei der gerichtlichen Überprüfung der Kündigung
eines Mietverhältnisses über Wohnraum werden lediglich
diejenigen Gründe berücksichtigt, die in dem Kündigungsschreiben
angegeben sind, soweit sie nicht erst nachträglich entstanden
sind. Daher ist ein Kündigungsschreiben ohne Angabe der Kündigungsgründe
letztlich unwirksam. § 568 BGB schreibt ferner vor, dass
der Vermieter von Wohnraum den Mieter grundsätzlich auf die
Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf die Form und Frist
des Widerspruchs nach § 741 bis 747b BGB rechtzeitig hinweisen
soll.
Kündigungsfristen
Damit sich der andere Vertragspartner auf die
veränderte Situation einstellen kann und die Kündigung
wirksam ist, müssen bei der Kündigung die gesetzlichen
Fristen beachtet werden.
Bis zum 31.08.2001 galten die Fristen des § 565 BGB in der
alten Fassung. Für Mietverhältnisse über Wohnraum
sah Absatz 2 vor, dass die Kündigung spätestens am dritten
Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten
Monats zulässig war. Nach fünf, acht und zehn Jahren seit
der Überlassung des Wohnraums verlängerte sich die Kündigungsfrist
um jeweils drei Monate.
Für
alle ab dem 01.09.2001 abgeschlossenen Mietverträge gilt das
neue Mietrecht. In § 573c BGB werden für den Mieter und
den Vermieter unterschiedliche Kündigungsfristen festgelegt:
Die
Frist für den Mieter beträgt unabhängig vom zeitlichen
Bestand des Mietverhältnisses drei Monate.
Zu
beachten: Die neuen Fristen sind nur auf laufende Verträge
anzuwenden, sofern in diesen auf die gesetzliche Kündigungsfrist
verwiesen wird. Wurden dort andere Kündigungsfristen vereinbart
- oder auch nur die alten gesetzlichen ausformuliert - gelten diese
als vereinbart.
Nach
§ 573c BGB beträgt die Kündigungsfrist für den
Vermieter mindestens drei Monate. Die Frist verlängert sich
nach fünf und acht Jahren jeweils um drei Monate. Die maximale
Frist für den Vermieter beträgt mithin neun Monate.
Zugang der Kündigung
Für die Wirksamkeit der Kündigung ist
darüber hinaus ihr Zugang beim Kündigungsempfänger
erforderlich (§ 130 BGB). Der Zugang wird dadurch bewirkt,
dass die Kündigung so in den Bereich des Empfängers verbracht
wird, dass dieser unter normalen Verhältnissen die Möglichkeit
hat, von ihrem Inhalt Kenntnis zu nehmen. Auch nachdem eine Erklärung
in den Bereich des Empfängers verbracht wurde, gilt sie erst
dann als zugegangen, wenn der Empfänger die Möglichkeit
zur Kenntnisnahme hat und diese auch nach der Verkehrsanschauung
zu erwarten ist. Wird etwa spät abends ein Brief in den dafür
vom Empfänger vorgesehenen Briefkasten eingeworfen, so gilt
er erst am nächsten Morgen als zugegangen, da der Empfänger
üblicher Weise erst dann mit Post rechnet und diese entnimmt.
Vorsicht:Vielfach
wird die Ansicht vertreten, ein Schreiben, das man nicht entgegen
genommen habe, könne auch keine Wirkung entfalten. So kommt
es etwa vor, dass Mieter Einschreibebriefe trotz Benachrichtigungszettel
des Postboten nicht abholen, da sie bereits mit einer Kündigung
rechnen. Diese Rechnung geht jedoch nicht auf: War es dem Empfänger
einer ordnungsgemäßen Benachrichtigung möglich das
Schreiben abzuholen, geht dies zu seinen Lasten. Trotz einer derartigen
Bewertung der Zugangsproblematik bleibt die Schwierigkeit, den Zugang
im Streitfall beweisen zu müssen.
Tipp: Zur Vermeidung von Beweisschwierigkeiten empfiehlt es sich,
die Kündigungserklärung per Einschreiben mit Rückschein
zu versenden, da auf dem Rückschein das Zugangsdatum und die
Unterschrift des Empfängers enthalten sind. In Betracht kommt
aber auch die Zustellung durch den Gerichtsvollzieher
Befristete
Mietverhältnisse – Können sie gekündigt werden?
Ein
befristetes Mietverhältnis ist grundsätzlich dadurch charakterisiert,
dass es nur für eine bestimmte Zeit geschlossen wird, nach
Ablauf der Mietzeit also – von einigen Ausnahmen abgesehen,
die Sie diesen Seiten entnehmen können – automatisch
endet, ohne dass es gekündigt werden muss. Andererseits sind
aber Mieter und Vermieter für den Zeitraum, für den der
Mietvertrag abgeschlossen ist auch aneinander gebunden. Das bedeutet,
dass ein befristeter Mietvertrag nicht mit den geltenden gesetzlichen
Kündigungsfristen gekündigt werden kann.
Mietaufhebungsverträge:
Ein vorzeitiger Auszug des Mieters ist dann möglich, wenn Mieter
und Vermieter einen Mietaufhebungsvertrag schließen. Es kann
also nicht einseitig gekündigt werden, sondern beide müssen
sich mit der Beendigung des Mietverhältnisses einverstanden
erklären. Lesen Sie hierzu unser Special „Mietaufhebungsverträge“
Abfindungen
sind grundsätzlich erlaubt
Häufig
bieten Vermieter ihren Mietern eine Abfindung, damit sie eine Wohnung
oder ein Haus räumen. Der Eigentümer möchte die Immobilie
vielleicht gewinnbringend verkaufen, muss dazu allerdings erst seine
Mieter loswerden. Hauseigentümer bieten in solchen Fällen
einen Teil des Mehrerlöses als Abfindung an und erkaufen sich
damit die Zustimmung zu einem Mietaufhebungsvertrag.
Guter
Rat: Rechnen
Sie kühl, wie weit Sie mit dem Geld kommen. Denken Sie an Renovierungskosten
für die alte Wohnung und vor allem an Ausgaben für die
neue Wohnung wie Maklergebühr, Mietkaution und Umzugskosten.
Steuerfrei:
Die Höhe der Abfindung kann von den Parteien frei ausgehandelt
werden. In einem vom BFH zu entscheidenden Fall hatte der Mieter
eine Abfindung erhalten, die er nach Meinung des Finanzamtes als
Einkommen versteuern sollte. Der BFH hat dieser Auffassung widersprochen
und entschieden, dass es sich bei dem Besitzrecht des Mieters um
ein besonders geschütztes vermögenswertes Recht handelt
und die Abfindung als Gegenleistung für die Aufgabe dieses
Rechts gezahlt wird, so dass lediglich eine sog. Vermögensumschichtung
vorliegt, die nicht steuerpflichtig ist (BFH, Urteil vom 14.9.2000,
Az.: IX R 89/95, DStZ 2000, 453).
Mietvertrag
> Kündigung
Quelle:
ummelden.de
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